Alquileres porteños: en agosto volvieron a ganarle a la inflación y acumulan una caída real de 2,3% en 2026

En agosto, los precios de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires registraron una suba de 1,5%, la más baja del año y por debajo de la inflación estimada para ese mismo período, según el relevamiento mensual del portal inmobiliario Zonaprop.

De acuerdo con los datos difundidos por la empresa, la variación acumulada en lo que va de 2026 alcanza el 19,2%, un guarismo que quedó 2,3 puntos porcentuales por debajo del incremento general de precios estimado en 21,5% para el mismo lapso. En términos concretos, los contratos perdieron contra la inflación en el acumulado del año.

Vamos a los números que dejó agosto para los distintos tipos de unidades en el mercado porteño. Un monoambiente se alquila, en promedio, a $771.871 mensuales; un departamento de dos ambientes alcanza los $886.527, mientras que un tres ambientes llega a $1.196.413. Estas cifras surgen del mismo informe de Zonaprop, que releva publicaciones online de inmuebles en oferta.

Las disparidades entre barrios, en foco

La diferencia de valores entre las distintas zonas de la Ciudad continúa siendo considerable. Puerto Madero se mantiene como el barrio más caro, con un alquiler medio de $1.252.366 por mes, seguido por Núñez, en $995.838, y por Palermo, en $990.748. En el extremo opuesto, Lugano ofrece el precio más bajo del mercado, con $654.776 mensuales; luego se ubican Nueva Pompeya, en $700.324, y Parque Avellaneda, en $720.780.

Si se observa la variación interanual, los barrios que más subieron en los últimos doce meses fueron Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%). En contrapartida, los que menos se incrementaron fueron Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%). Esta dispersión muestra que la dinámica de precios varía de manera significativa según la zona.

Oferta en alza y rendimiento en revisión

La cantidad de departamentos disponibles para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto, según Zonaprop. La empresa señala que el stock actual resulta 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023. El punto de inflexión se produjo en enero de 2024, cuando la oferta ascendió 62% en un único mes, un cambio estructural que reconfiguró el mercado.

Para los propietarios que evalúan invertir en propiedades para alquilar, el informe indica que la rentabilidad bruta promedio se ubica en 5,70% anual. A esa tasa, recuperar el valor de compra de un inmueble lleva aproximadamente 17,6 años de alquiler, un plazo 9,2% más corto que el calculado doce meses atrás.

El rendimiento presenta fuertes contrastes según la ubicación. Lugano lidera la rentabilidad con 9,8% anual, gracias a su menor valor de compra en relación con la renta que puede obtenerse. En el otro extremo, Puerto Madero ofrece un rendimiento de apenas 3,2%, el más bajo del mercado porteño, producto de sus elevados precios de adquisición.

Compraventa: más operaciones, menos hipotecas

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 6.051 escrituras en julio, lo que representa un incremento de 9% en comparación con el mismo mes del año anterior. No obstante, solo el 16% de esas operaciones incluyó financiamiento hipotecario, una proporción cinco puntos menor que la verificada en junio de 2025, de acuerdo con los datos difundidos por la entidad.