Créditos UVA: con una cuota inicial de 865.098 pesos, el ingreso familiar requerido supera los 3,4 millones mensuales

El nuevo programa de créditos hipotecarios UVA llega con una regla de hierro que ordena toda la operatoria: la cuota mensual no puede exceder el 25% del ingreso neto del grupo familiar. A partir de ese tope, el resto de las condiciones —plazo, monto y tasa— se calibran para que el número cierre. Para un préstamo equivalente a USD 80.000 a 25 años, con una tasa nominal de UVA + 7%, el primer pago se ubica en 865.098 pesos y el salario familiar mínimo requerido trepa hasta 3.460.391 pesos mensuales, según la simulación oficial difundida junto con el lanzamiento.

En la práctica, eso significa que una pareja en la que cada integrante percibe alrededor de 1.730.000 pesos de bolsillo podría calificar para el crédito, tomando como referencia el ejemplo que difundió el equipo económico. El cálculo no incluye, sin embargo, el 25% restante del valor del inmueble que el comprador debe aportar por sus propios medios, ni los gastos de escritura, sellados e impuestos asociados a la operación.

Los números del ejemplo oficial

• Propiedad valuada en USD 106.667, equivalente a unos 120.920.000 pesos al tipo de cambio oficial.
• Crédito máximo financiable: 75% del valor, es decir, USD 80.000 o 120.920.000 pesos.
• Cuota inicial del préstamo a 25 años con tasa UVA + 7%: 865.098 pesos.
• Ingreso neto familiar mínimo exigido: 3.460.391 pesos por mes, dado que la cuota no puede superar el 25% del sueldo.
• Tasa máxima admitida por el esquema: UVA + 7,50%, con un plazo mínimo de devolución de 15 años.
• Techo por crédito: 150.000 UVA, monto que se actualiza automáticamente con la inflación.

Cómo se fondean los préstamos

Los recursos que alimentan la nueva línea no salen del Tesoro sino de una ingeniería financiera con eje en la ANSES. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad licita plazos fijos ajustados por UVA entre los bancos, con tasas mínimas de UVA + 2,50% a un año y UVA + 4,50% a cinco años. Cada licitación mueve 200.000 millones de pesos, con un tope del 20% por entidad, y el paquete total anunciado asciende a dos billones de pesos. Una vez constituidos los depósitos, las entidades tienen 90 días corridos para transformar esos fondos en préstamos efectivamente otorgados.

El destino de los créditos está acotado a personas físicas y a una única vivienda por grupo familiar. Los fondos pueden aplicarse a compra, construcción, ampliación o refacción, siempre que se trate del primer hogar. Cada banco que se sume al programa debe respetar en simultáneo el techo de tasa, el piso de plazo y el límite de monto, de modo que las condiciones no varíen de una entidad a otra. ¿Cuánta agua y de dónde? Por ahora, la pregunta no pasa por ese recurso: la restricción del esquema es, ante todo, salarial. Para un hogar promedio del Área Metropolitana, los 3,4 millones mensuales de ingreso neto exigido quedan lejos de la mayoría de los sueldos registrados y vuelven a poner en el centro del debate un interrogante que el propio equipo económico formuló al cierre de la presentación: ¿están los ingresos requeridos al alcance de la situación familiar de los potenciales tomadores?