La oferta de departamentos en CABA se encogió: la superficie mediana perdió más de la mitad en casi un siglo

Leandro Peñaloza, desde la sección Energía y minería, repasa un informe elaborado por Mirando.ai sobre 53.424 avisos activos de departamentos y PH en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ordenados por año de construcción. El trabajo describe la oferta disponible y permite observar diferencias entre las distintas generaciones de viviendas edificadas en territorio porteño, con un dato central: la superficie cubierta mediana de las unidades construidas desde 2020 alcanza los 46 metros cuadrados, frente a los 102 metros cuadrados de las edificadas en la década de 1930, una diferencia de 56 metros cuadrados que equivale a una reducción del 55 por ciento.

Menos metros y menos ambientes en las construcciones más nuevas

La cantidad mediana de ambientes también experimentó un retroceso significativo: pasó de cuatro en los departamentos levantados en los años treinta a apenas dos en los construidos desde 2020. El avance de las unidades pequeñas se refleja en la composición por tamaño. Los monoambientes representan el 35 por ciento de los departamentos construidos en la década de 2020, mientras que entre los edificados en los años treinta apenas alcanzaban el 1,9 por ciento. Las propiedades de al menos 100 metros cuadrados recorrieron el camino inverso: su participación descendió del 53,2 por ciento al 9,4 por ciento en el mismo período de comparación.

El informe de Mirando.ai ubica la principal transformación en la cantidad de ambientes, aunque la relación entre superficie y ambientes se mantuvo relativamente estable, en un rango de 20 a 26 metros cuadrados por ambiente a lo largo de todo el período estudiado. Tras una etapa con superficies medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, el indicador volvió a retroceder desde 2010, marcando un punto de inflexión en la oferta inmobiliaria de la ciudad.

Cocheras: caen las incluidas en el precio y suben las opcionales

La diferencia en las cocheras afecta directamente qué incluye el precio publicado en cada aviso. Entre las unidades edificadas de 2010 a 2014, el 41,4 por ciento de los anuncios incorporaba la cochera al valor de venta de manera automática. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación bajó al 13,9 por ciento. Al mismo tiempo, los avisos con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2 por ciento al 14 por ciento en idéntico período, lo que muestra un cambio estructural en la forma de comercialización de las plazas de estacionamiento en los nuevos emprendimientos porteños.

• Recoleta: la superficie mediana pasó de 90 a 45 metros cuadrados entre viviendas anteriores a 1980 y las construidas desde 2010, con una baja del 50 por ciento.
• Monserrat: registró una reducción del 41 por ciento en la misma comparación.
• Palermo: la caída fue del 40 por ciento.
• Villa Devoto: la merma alcanzó el 6 por ciento, la menor entre los barrios analizados.
• Villa del Parque: redujo su superficie mediana un 8,5 por ciento.
• Villa Urquiza: la baja fue del 9,6 por ciento.

El análisis por barrios arroja diferencias marcadas entre el centro geográfico y económico de la ciudad y los sectores residenciales del norte y el oeste. En Recoleta, Monserrat y Palermo —departamentos que concentran buena parte de la oferta de gama media y alta— la superficie de los departamentos nuevos se redujo a la mitad o menos respecto de las edificaciones previas a 1980. En contraste, en Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Urquiza —barrios del corredor noroeste con tradición de casas y PH— la merma no llegó al 10 por ciento, lo que sugiere que la tendencia al achicamiento impacta con mucha mayor fuerza donde el mercado promueve torres y unidades funcionales más compactas. ¿Cuánta agua y de dónde? Aunque el informe no aborda ese aspecto, la pregunta queda planteada: una ciudad que densifica su oferta inmobiliaria con unidades cada vez más pequeñas plantea interrogantes sobre la disponibilidad futura de recursos y servicios básicos para sostener esa transformación urbana.