Palermo se recalibra al ritmo de la city y le pisa los talones a Núñez en el podio de alquileres porteños

Leandro Peñaloza – El mercado de alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires transitó en septiembre su variación mensual más baja del año, con un incremento promedio de 1,31% respecto de agosto, de acuerdo con el último relevamiento de Zonaprop. La cifra, inferior al 28,7% acumulado en los últimos doce meses y por debajo de la inflación del período, describió un comportamiento heterogéneo en el que Palermo sobresalió por encima de la media y modificó la tabla de posiciones entre los barrios más caros.

Palermo y Núñez, a dos mil pesos de distancia

El departamento de dos amenities –entendido como dos ambientes– en Palermo alcanzó en septiembre un precio medio de $1.005.424 mensuales, tras una suba mensual de 1,48%. Ese avance le permitió al barrio, tradicionalmente asociado a la vida cultural y a la cercanía con los Bosques de Palermo, desplazar a Núñez del segundo puesto del ranking y consolidarse como la zona más demandada después de Puerto Madero. Núñez, por su parte, quedó en el tercer lugar con un alquiler promedio de $1.003.138, apenas $2.286 por debajo de su competidor inmediato, en una pulseada que los analistas del sector consideran reversible en los próximos meses.

En la cima del podio, Puerto Madero conserva una diferencia sideral: el mismo departamento de dos ambientes cotiza a $1.268.186 mensuales, casi el doble que en los barrios más económicos de la ciudad. El dato no hace más que ratificar la lógica segmentada del mercado porteño, donde la localización sobre la franja del Río de la Plata sigue justificando un sobrecosto estructural frente al resto de las comunas.

“Parte del valor del alquiler está fuera del departamento. Está en poder caminar a los Bosques, salir a comer, recorrer una librería o encontrar una propuesta cultural cerca de casa. Quien alquila también está eligiendo cómo quiere vivir y cuánto tiempo quiere dedicar a trasladarse.”Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar

El ejecutivo agregó que la consolidación de Palermo no implica una caída definitiva de Núñez. El corredor de la avenida Libertador y el avance del Parque de Innovación en el predio del ex Tiro Federal –proyecto impulsado por el Gobierno de la Ciudad en el barrio de Núñez, departamento homónimo, operador urbanístico del sector privado– continúan traccionando la demanda en esa zona. La pulseada, según Estivariz, podría alternarse en los próximos relevamientos: Palermo tiene una propuesta muy consolidada y Núñez viene fortaleciendo la suya.

El otro extremo: dónde el metro cuadrado todavía se negocia

En el vértice opuesto de la tabla, el barrio de Lugano –departamento del mismo nombre, operador del mercado inmobiliario formal– volvió a ubicarse como la zona más económica de la ciudad, con un alquiler medio de $1.000.000 mensuales para un dos ambientes, un valor que, traducido en términos reales, refleja el impacto de las obras de infraestructura en la zona sur. Nueva Pompeya y La Boca le siguen en el ranking, ambos por debajo de los $731.000 mensuales, configurando un corredor sur donde la oferta se concentra en tipologías más pequeñas y con menor cantidad de amenities.

• Puerto Madero – $1.268.186
• Palermo – $1.005.424
• Núñez – $1.003.138
• Lugano – $660.673

Por tipología, el relevamiento de Zonaprop indicó que en septiembre un tres ambientes de 70 m² en la ciudad alcanzó un valor promedio de $1.214.267, un dato que permite dimensionar la brecha entre quienes buscan superficies mayores y el segmento de los dos ambientes, donde se concentra la mayor liquidez del mercado. La pregunta que sobrevuela al cierre de cada informe mensual es siempre la misma para el analista de vivienda porteña: cuánta agua y de dónde sale la que se necesita para que este ritmo de construcción siga alimentando oferta en un contexto de escasez estructural. Mientras el precio se acomoda, el desafío de fondo –sostener un parque edilicio envejecido en barrios sin renovación– permanece intacto.