Trece entidades se quedaron con los primeros 200.000 millones del FGS y ya preparan hipotecas con tope de UVA más 7,5%

Leandro Peñaloza, desde la sección Energía y minería, reconstruye una operación financiera que promete mover el mercado inmobiliario en las próximas semanas: trece bancos fueron adjudicados en la primera subasta de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES, lanzada con el objetivo declarado de reanimar el crédito hipotecario. La convocatoria recibió 42 ofertas por un total de 258.640 millones de pesos, pero solo se adjudicaron los 200.000 millones disponibles, distribuidos entre los postores que aceptaron condiciones más exigentes en materia de tasa.

Cómo quedó repartido el dinero

• El 82% del cupo, unos 164.400 millones de pesos, se colocó a un plazo de cinco años, con un spread promedio de 4,94% anual sobre UVA.
• El 18% restante, algo más de 35.500 millones de pesos, fue adjudicado a un año, con un spread promedio de 2,67% anual sobre UVA.
• Los bancos que participaron debieron superar un piso mínimo de tasa fijado para calificar como adjudicatarios.

Una vez que el FGS les acredite los fondos, las entidades disponen de 120 días corridos para transformarlos en préstamos hipotecarios. Las condiciones regulatorias son taxativas: el plazo mínimo es de 15 años, el monto máximo por operación es de 150.000 UVA (equivalentes a algo más de 200.000 dólares al tipo de cambio actual) y el destino queda restringido a primera vivienda. La tasa que los bancos pueden trasladarle al tomador no puede superar el 7,5% anual más UVA, de modo que ese porcentaje opera como un tope y no como un piso.

Varias entidades ya venían ajustando sus líneas propias a ese nivel, en una suerte de anticipo de mercado. Banco Macro fijó la tasa de UVA más 7,5% para préstamos de hasta 20 años. Credicoop y BBVA aplicaron la misma condición, aunque acotada a clientes que acreditan haberes y compran su primera vivienda. El Banco Ciudad llevó el plazo hasta 25 años con idéntico tope de tasa, lo que muestra una convergencia sectorial hacia el mismo techo regulatorio.

La escala del programa y la cuenta regresiva

El esquema contempla hasta diez licitaciones sucesivas de 200.000 millones de pesos cada una, con un techo agregado de dos billones de pesos. El objetivo oficial es generar entre 17.000 y 18.000 nuevas operaciones inmobiliarias en los próximos meses, un volumen significativo si se lo compara con el ritmo histórico del crédito hipotecario en la Argentina. Las primeras hipotecas bajo estas condiciones estarían disponibles antes del cierre de esta semana o, a más tardar, a comienzos de la siguiente, según anticiparon fuentes del sector financiero consultadas por este medio.

Leandro Peñaloza observa que la arquitectura del programa deja interrogantes técnicos que el propio mercado deberá despejar, empezando por el clásico que define cualquier operación de estas características. ¿Cuánta agua y de dónde? Porque en cualquier desarrollo inmobiliario, sea un barrio cerrado en Pilar, un edificio en Palermo o un loteo en Yerba Buena, lo que termina definiendo la viabilidad de un crédito no es solo la tasa nominal, sino el caudal disponible del recurso hídrico y su procedencia. En un país donde la disponibilidad de agua varía de modo marcado entre regiones, esa pregunta suele pesar tanto como el spread sobre UVA a la hora de evaluar un proyecto. Por lo pronto, las trece entidades adjudicatarias ya tienen la plata encima de la mesa y el reloj corriendo: 120 días para convertirla en ladrillos, escrituras y familias con las llaves en la mano.