Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires: qué impuestos dejaron de gravar la operación y cuáles siguen vigentes

El precio de venta de una propiedad dejó de ser el único dato relevante al momento de cerrar una operación inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires, según explicó Marcelo Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios. Aunque en los últimos años se redujeron los tributos que pesaban sobre el vendedor, la transacción todavía reúne una serie de gastos fijos que tanto quien vende como quien compra deben contemplar antes de firmar el boleto o la escritura.

Los tributos que ya no gravan al vendedor ocasional

Vamos a los números. La carga tributaria para el vendedor se modificó en dos frentes. El primer cambio llegó a mediados de 2024 con la eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que aplicaba a las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018 y representaba el 1,5% del precio de venta: en una operación de 100.000 dólares, equivale a 1.500 dólares que el vendedor dejaba de percibir.

El segundo frente corresponde al impuesto cedular, que regía para los inmuebles comprados desde 2018 con una alícuota del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado. De acuerdo con la explicación de Tapiola, la exención alcanza a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trate de una segunda propiedad destinada a inversión. El beneficio tiene un tope claro: las ganancias generadas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial permanecen dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias, como ocurre con las desarrolladoras que construyen y venden inmuebles como parte de su negocio.

Qué gastos siguen pesando sobre la operación

A pesar de la baja en la carga fiscal del vendedor, existen otros componentes del presupuesto de una compraventa que permanecen vigentes. Cuando interviene una inmobiliaria, la comisión suele ubicarse entre el 3% y el 4%, con variaciones según lo pactado entre las partes. A ese porcentaje se suman los honorarios del escribano y el Impuesto de Sellos, que en la Ciudad de Buenos Aires presenta una alícuota general del 3,5%, según detalló el desarrollador.

• Comisión inmobiliaria: entre el 3% y el 4% del valor de la operación, según el acuerdo entre las partes.
• Honorarios del escribano: gastos de escrituración que varían de acuerdo con la complejidad del trámite.
• Impuesto de Sellos en CABA: alícuota general del 3,5%, con una exención para primera vivienda o vivienda única hasta aproximadamente 220.000.000 de pesos; superado ese monto, el tributo grava únicamente el excedente.
• Gastos asociados al crédito hipotecario: tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos del banco, que se suman cuando la compra se financia mediante préstamo.

La diferencia con la provincia de Buenos Aires

El esquema bonaerense presenta diferencias que conviene tener en cuenta antes de avanzar con una operación. En territorio provincial la alícuota del Impuesto de Sellos ronda el 2%, una carga menor a la porteña, y el pago suele repartirse entre comprador y vendedor, describió Tapiola. La comparación con CABA muestra cómo la ubicación y el valor del inmueble modifican el peso de los gastos fijos: mientras en la Ciudad la alícuota es del 3,5% con un esquema de exención parcial por monto, en la provincia de Buenos Aires el tributo es más bajo y se distribuye entre las dos partes de la operación.

En definitiva, la venta ocasional de una propiedad del patrimonio personal en CABA quedó liberada del ITI y del impuesto cedular, aunque la operación conserva comisiones, honorarios del escribano y el Impuesto de Sellos como partidas obligatorias del presupuesto. Los beneficios de Sellos para primera vivienda y los costos adicionales del crédito hipotecario completan el mapa de erogaciones que un comprador o vendedor debe considerar antes de cerrar el trato, en un contexto donde el alivio fiscal para el vendedor ocasional convive con la estructura de gastos que sostiene la práctica cotidiana del mercado inmobiliario porteño.